前回に引き続き、15年間、1500万円の入金で借金無しのワンルームマンションが得られる投資を、もう少し、リアルに考えていきたいと思います。
前提のうち
「設備の故障が一切ない」
「修繕積立金の値上がりが無い」
の２点に関してです。
15年間、退去時の入居者負担のハウスクリーニングだけで、修繕を全くしないというのは、現実的ではありません。
クロスを張り替えなくては、入居者の募集にも影響が出るというときもあります。
また、エアコンや浴室乾燥機も、15年のうちに一度は交換になると考えた方が良いと思います。
修繕積立金に関してですが、新築ワンルームマンションでは、出だしの収支を良く見せるために、修繕積立金が異常に低く設定されているケースが多いです。
後に、これまでの積立金では大規模修繕が出来ないという話になり、値上げになります。
リアルなざっくり見積では、修繕費については、2回目の退去後に、クロスを張り替えなど、内装工事で10万円、15年の間に、エアコンと浴室乾燥機を一度は交換するために20万円の合計30万円を計上。
また、修繕積立金については、最後の5年間は毎月５千円増額として、30万円の新たな手出しが発生すると計上しました。
以上、前回の費用と合わせて、15年間で、
繰上返済1500万円＋運営中の手出し300万円＝1800万円
の自己資金投入が必要と、超ざっくり計算しました。
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